在房地产项目中，债权银行（贷款债权人，享有抵押权）、建设工程承包方（承包合同债权人，享有工程价款优先受偿权）以及购房者（购房合同买受人、享有物权转移请求权）均对开发项目形成的房产享有权利，在正常的房地产项目中，房地产商通过销售回款，能够按进度支付工程款和清偿银行贷款，从而实现项目竣工交付、办理分户产权。在房地产项目出现问题、销售回款不能全部满足上述三方权利人的诉求时，三者关系就变得较为复杂，如何理解平衡保护三者权益的法律精神，显得尤为重要。

一、银行抵押权与承包方建设工程价款优先受偿权的法律关系

《民法典》第八百零七条延续了原《合同法》第286条的规定，确认了建设工程价款的优先受偿权。同时，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建设工程司法解释》）第36条亦明确规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。司法实践中，关于建设工程价款优先受偿权这一法定权利已无异议，但应严格把握对建设工程价款优先受偿权行使过程中的以下方面：

1.行使主体。

《建设工程司法解释》第35条对享有工程价款优先受偿权的主体进行了规定，主体范围仅限于与发包人订立建设工程施工合同的承包人，勘察人、设计人、监理人、实际施工人、分包人都不享有工程价款优先受偿权。

2.行使条件。

依据《建设工程司法解释》第38、39条之规定，承包人行使优先受偿权并不以合同有效、建设工程竣工为前提，而是以建设工程质量合格为行使优先受偿权的条件。对于已竣工验收的工程，当事人对工程质量基本上无较大争议，争议主要集中在未竣工工程中。因建设工程质量问题涉及的专业性、技术性较强，对于质量问题的判定，可通过司法鉴定、司法推定（即建设工程未经竣工验收，但发包人擅自使用，则该部分工程质量推定为合格）的方式予以处理。

3.行使时间。

依据《建设工程司法解释》第41条之规定，“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”可知，建设工程价款优先受偿权的行使有期限限制，以应当给付建设工程价款之日为起算点，对于承包人超过十八个月的最长期限后再主张优先权的，则不应得到法院支持。在应当给付建设工程价款之日如何确认的问题上，需根据案件情况来判断。《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释(一)理解与适用》一书中给出了如下参考意见：对于建设施工合同中对付款时间及方式有明确约定且合同已正常履行完毕的，应当按合同约定时间确认。在建设施工合同未约定或约定不明的情况下，建设工程实际交付的，以交付日为应付款之日；未交付且未结算的，以起诉之日为付款日；建设工程施工合同解除或终止履行且工程未经竣工结算的，如果发包人与承包人就合同解除后的工程价款支付事宜达成合意的，应当以约定确定工程款的支付时间作为优先受偿权的起算时间，如果双方未达成上述合意，可以施工合同解除或终止履行时，作为发包人应当给付工程款之日。

4.优先受偿范围。

《建设工程司法解释》第40条规定了建设工程价款优先受偿的范围包括全部工程价款，而非限定于承包人的劳务成本或者承包人实际投入建设工程的成本，但不包括建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金及实现建设工程价款优先受偿权等费用。

5.承包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权的效力。

对于承包人放弃建设工程价款优先受偿权的效力，在理论和实践中争议较大，《建设工程司法解释》第42条规定明确了承包人原则上有权放弃，但不得损害建设工人利益。同时，就是否损害了建设工人利益，应当从承包人整体的资产负债状况、现金流情况等作出判断，而不能以是否欠某一建筑工人的工资为判断标准。对于承包人恶意拖欠工资、滥用本条解释的行为，法院不应予以支持。

同时，在执行过程中，处置房产常按照“房地一体”原则进行评估拍卖，而有的法院在分配案款时，对建设工程价款优先受偿权范围存在错误理解，对拍卖款不进行房产和土地的区分，机械地适用建设工程价款优先受偿权优于抵押权原则，认为承包方对于拍卖款中涉及土地部分的价款亦优先于银行担保债权受偿。

虽然我国现行法律法规对建设工程价款优先受偿权能否及于占有范围内的土地使用权这一问题并无明确规定，但笔者通过案例检索发现，天津市高级人民法院和最高人民法院均认为，建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，笔者认为建设工程价款优先受偿权的范围应仅为建设工程自身，不应及于建设工程占有范围内的土地使用权。法院在案款分配时应分别确认房产与土地的价值，进而由承包方和抵押银行分别优先受偿。

二、购房人权利与银行抵押权的关系

1.司法实践倾向于保护购房者的利益。

购房人向房地产开发商购买商品房，办理房产分户产权过户手续的时间往往在支付房款完毕甚至房屋交付之后，房地产开发商因拖欠银行贷款而被强制执行，人民法院对尚登记在开发商名下并抵押给银行的商品房采取执行措施时，购房人往往会提出执行异议，以排除执行。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第27、28、29条对购房人能否排除执行作出了具体规定，但关于购房人是否符合条款规定情形，是否能排除执行的问题，各地法院的理解存在不同，掌握的审判标准也不一致。

其一，在之前的司法实践中，不少法院机械地理解和适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，已于2020年修正）第2条关于已交付购买商品房的全部或者大部分价款的消费者应优先保护的规定，而忽视了该条规定所确定的立法原则，即“除优先保护个人消费者的居住权外，其他购房户的权利均不能优先于金融机构的抵押权以及工程价款优先权，以免损害抵押权人的合法权益，影响正常的金融秩序”。在审理过程中，不对购房人进行区分，错误的认为一般购房人在满足《执行异议和复议规定》第28条规定条件下，其权利也优先于抵押权。

其二，法院对《执行异议和复议规定》第29条规定中关于“房屋性质”、“买受人名下有无其他房屋”、“价款支付方式和金额”的理解及审核标准也较为宽松。在买受人配偶或未成年子女名下有房屋；或买卖的是车位、商铺、写字楼；或买受人未能举证证明其实际付款（仅提供收据）或者证明其真实支付了购房款的证据明显存在重大瑕疵的情况下，依然支持了购房人有权排除执行的请求。

2.对相关法律规定的理解与建议。

首先，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，对于购房人的权利优先于抵押权的适用条件应严格限定于消费者购房人，避免扩大范围。在银行对执行房产享有抵押权的情况下，不得以一般购房人满足《执行异议和复议规定》第28条规定条件，而认为其有权排除执行。

其次，对于消费者购房人的认定应着重把握是否为居住需求。对于作为经营实体的公司，其购买房屋并非基于自然人生存居住考量，故消费者购房人应仅限于自然人。同时，对于主张以房抵债方式支付价款的购房人，因其与房地产开发商的债权本就系因民间借贷等形成的普通债权，与不动产买卖产生的物权期待权具有基础性的区别，不应将其认定为消费者购房人。

最后，在商品房消费者提出执行异议排除执行时，法院应严格按照《执行异议和复议规定》第29条进行审核。关于第29条中规定的房屋性质应仅限于“用于居住”，对于车位、商铺、写字楼等具有投资属性的不动产，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用第29条规定；关于“买受人名下”不应仅限定于“买受人”个人，而应作宽泛理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。关于购房人已支付价款的审查证明标准应严于普通商品房买卖纠纷案件的审查证明标准。在购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发商对付款事实表示认可的情况下，尚不足以认定已满足《执行异议和复议规定》第29条价款支付条件。法院还应对购房人的转账凭证予以查实。现金支付的，应对购房款来源等事实予以查实。关于“无其他用于居住的房屋”，原则上应限定为一套房屋的购房者。但因异地购房的现象比较普遍，《全国法院民商事审判工作会议纪要》中建议法院将购置房屋数量审核的范围界定在设区的市和县级行政区。同时，对于买受人家庭成员较多，确为适当改善居住条件的第二套房也放宽了审核标准，即认为此种情况下的买受人仍符合“无其他居住的房屋”的条件。

综上所述，对于房地产开发项目，法院在裁决购房人权利是否优先于抵押权，能否排除执行时，常考虑到涉案购房人人数众多，未严格区分个案的特殊性，对明显不符合法律规定的案件一概予以支持的处理方式较为常见。为维护银行合法权益，维持正常金融秩序，建议法院在审理过程中对严格把握法规尺度，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。

3.关注《民法典》和担保制度司法解释的相关规定。

《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第43条规定：当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

依照上述法律规定，是否可以理解为即使购房合同有效、所有权转移，银行仍可以主张抵押权？该问题的解释仍有待通过对司法实践的观察。但笔者倾向认为，购房者作为特殊的抵押财产受让人，法院可能会加以特殊保护，仍会执行《执行异议和复议规定》的相关规定。

三、结语

在我国目前的法律框架之下，银行抵押权与工程建筑承包方以及购房者的权益发生冲突时，法院首先保护消费者的居住权，其次是建筑承包方的建设工程价款优先受偿权，银行抵押权排在上述两项权利之后，优先于普通债权。但我们应当看到，立法本意是对消费者居住权以及建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬的特殊保护，在理解立法意图的基础上，按照法律规定严格界定几种权利的保护范围，才能实现购房者居住权、建设工程价款优先受偿权和银行抵押权的平衡，公平保护各方的合法权益。